融資や住宅ローンの返済が難しい場合、状況によっては自宅や工場の売却をしなければならないこともあります。
このときにどのような方法や対策を選ぶかについてはいくつかの選択肢がありますが、その中でも最も簡単にできるのが「任意売却」です。
しかし、その内容を正しく理解していないと悪質な業者に騙されたり、相場よりも低い額でしか売れないなどとなってしまいます。
ここでは任意売却に関する正しい知識や少しでも高く売るための方法、強制競売の場合との違いなどについて解説いたします。
任意売却について
「任意売却」とは？
「任意売却」とは、住宅ローンや銀行からの融資の返済ができない場合に、債務者自らが土地や建物を売却して、その代金を負債の返済に充てる手続きのことをいいます。
これに対して、債権者が裁判所へ申し立てて、強制的に売却する手続きを「強制競売」(キョウセイケイバイ)といいます。
任意売却は、あくまでも債務者個人が行う通常の不動産の売買と同じです。
そのため、法的な根拠や手続きにもとづかず、迅速に行うことができる特徴があります。
なぜ任意売却をするのか？
金融機関などから住宅ローンや融資の貸付けを受けた場合、毎月〇〇円を期限までに支払えばよいということが約束されます。これを「期限の利益」といいます。
しかし、「債務者が決められた回数以上の延滞をする」、「金融機関との取り決めを守らない」などの行為をした場合には、この期限の利益を失い、債務の残額のすべてを一括して返済しなければならなくなります。
このことを「期限の利益の喪失」といいます。
そのため債務者側では、「期限の利益の喪失」をした場合には、すべての残金を一括して支払わなくてはなりませんが、その時に支払いに必要な資金がなければ自宅や土地を売却して、その費用をねん出しなければならなくなります。
このような場合に行われるのが「任意売却」手続きです。
強制競売とは？
一方、「強制競売」とは、同じく住宅ローンや融資の貸付を決められた約束通りに支払えない場合に、債権者である金融機関等が主導して行う売却の手続きをいいます。
通常、金融機関やローン会社が融資をした場合には、その土地や建物について抵当権や根抵当権といった担保権の設定を行います。
担保権の設定がされても、普通に住宅を使用するには問題ありませんが、ローンの支払いができなくなった場合は、金融機関等はこの担保権にもとづいて裁判所に対し強制的に売却することを求めることができます。
この裁判所の命令による売却手続きを「強制競売」といいます。
「任意売却」と「強制競売」の相違点
以上のように、売却のやり方には「任意売却」と「強制競売」という２つの方法がありますが、その手続きや効果は次のように違います。
「任意売却」と「強制競売」の違い
| 任意売却 | 強制競売 | |
| 申立て | 債務者 | 債権者 |
| 方 法 | 市中の不動産屋に依頼 | 裁判所より「強制競売の開始決定通知」が届くことにより開始 |
| 希望額 | 自分が希望する価格での売り出しが可 | 裁判所が売却価格を決定 |
| 売却額 | 市場価格を基準に決定 | 市場価格の60～70%以上 |
| 手残額 | 多い | 少ない |
任意売却のメリットとデメリット
任意売却のメリット
任意売却のメリットとしては以下のようなものがあります。
■ 売却が周囲に伝わりずらい
■ 売却額が大きくなりやすい
■ 売却や明け渡しの時期を自分で決められる
手続きが簡単にできる
任意売却は、不動産屋を通じた通常の自宅の売却なので、自分の意志だけでこれを行うことができます。
また、時期や金額についても、ある程度は自分でコントロールすることが可能です。
しかし、強制競売では、裁判所が主導で手続きが進みますが、債務者が関与しなければならないことも多く、また、手続きに不利や不満がある場合には抗告手続きなどを行う必要も生じます。
売却が周囲に伝わりずらい
強制競売の場合は、裁判所が関与するため、自宅が差し押さえ→売却されたという事実が周囲に伝わりやすくなります。
そのため、実際に明け渡しをするまでに、かなりいずらい思いをすることになります。
これに対して「任意売却」の場合は、手続きそのものは通常の自宅の売買と変わるところはありませんので、周囲に返済ができなくなったために売却されたという事実がわかりません。
売却額が大きくなりやすい
任意売却も強制売却も一般的な売却額を参考にして決められますが、任意売却の方が売却額が大きくなりやすい傾向があります。
なぜなら、任意売却は近隣や類似の相場を参照にして価格を決めるため、かなり実勢に近い価格での売却が期待できますが、強制売却の場合には、「一般の相場よりも低い額での査定となりやすい」、「実際にいくらで落札されるのかが読みづらい」などの理由があるからです。
売却や明け渡しの時期を自分で決められる
任意売却では、売却や明け渡しの時期について、ある程度自分でコントロールすることが可能です。
これに対し、強制競売の場合には、債権者の都合で申立てがされ、その後の手続きも裁判所のスケジュールで進められるため、債務者の都合を反映させることができません。
任意売却のデメリット
任意売却にはメリットだけでなく、次のようなデメリットもあります。
■ 売却するには、抵当権の解除をしなければならない
■ 内覧などによりプライバシーが保てない
■ 任意売却に精通した業者でなければ、失敗する可能性がある
売却手続きや債権者との交渉は、自分でしなければならない
任意売却の場合には、売却手続きや買受人探し、金融機関などの債権者との交渉をすべて自分で行わなければなりません。
特に金融機関との交渉では、事業計画の作成や売却後の残債の処理などの知識が必要となるため、専門家のサポートが必要となります。
なお、任意売却は強制競売の申立て後は認めてもらえなくなるため、最低でも6～8ヶ月以上前までには準備をしておく必要があります。
売却するには、抵当権等の解除をしなければならない
任意売却をする場合には、売却の前または売却と同時に抵当権や根抵当権の抹消をした上で、買受人に対し所有権の移転や明け渡しをする必要があります。
しかし、売却代金をもってしても残債が残る場合や、他の権利がついている場合(例えば、賃借権)などには、これらの関係者との調整も行わなければなりません。
内覧などによりプライバシーが保てないことがある
強制競売の場合には、落札をするまで建物の内覧が禁じられることが多いですが、任意売却の場合にはこのような制約はありません。
したがって、早いタイミングでの売却を希望するのであれば、買受希望者に対して物件の内覧を許可する必要がありますが、それによりプライバシーを保つのが難しくなることがあります。
任意売却に精通した業者でなければ、失敗する可能性がある
任意売却はある意味、時間との競争です。
なぜなら、いつまでも売却ができないと、手続きが強制競売に移ってしまうからです。
そのため、金融機関等と約束した時間の中で行う必要がありますが、通常の売却と異なることも多いため、任意売却の手続きに精通した業者でないと、「時間内に買受人が見つからない」、「担保の処理がうまくできない」といったトラブルになる可能性があります。
少しでも自宅を高く売るには？
自宅の売却では、「売れるまで何もしない」という方が多いですが、少しでも高く売りたいのであれば、売却前にしておいた方がよいことがいくつかあります。
これらのことをするかしないかでは、数百万の売却額の違いとなることもありますので、できるだけのことはして準備をしておくことをお勧めします。
複数の不動産業者にあたる
任意売却をする場合には、不動産業者にサポートをお願いしなければなりませんが、依頼をする際には一社だけでなく、できるだけ多くの業者に査定してもらったうえで選ぶべきです。
複数の業者に査定してもらうメリット
・ より査定額の高いとこを選ぶことができる。
・ いろいろな業者から多くの情報を取得できる。
・ 任意売却に精通している業者かどうかの違いが分かる。
同じ物件でも、不動産屋によって査定額はまちまちです。
しかし、複数の業者を比較すれば、より高い金額で査定をする業者を見つけることができます。
なお、任意売却では、金融機関が不動産屋を斡旋してくることがありますが、このような場合でもその業者一つに絞らず、あくまでも複数の業者のうちの一つとした方がよいでしょう。
できるだけ家の印象をよくする
自宅を売る場合に、できるだけ印象をよくすることは、売れ行きの速さや査定額をＵＰするうえでも重要なポイントとなります。
例えば、つぎのようなことをすれば、内覧の時の印象をよくすることにつながります。
・ 玄関周りや家の中をきれいにかたずけておく
・ 玄関や庭などに花などを飾る
・ できるだけ家の中を清掃し、清潔に保つ。
汚れが多い時にはハウスクリーニングなども利用する。
・ 簡単に修繕できる部分は、事前に修繕を済ませておく。
・ 内覧時はできるだけ笑顔で対応する。
このようなことをするだけで、査定額に大きく影響することもありますので、できるだけ人まかせにするのではなく、自分でも積極的に動くという姿勢が求められます。
よいところだけを話さない
内覧時によいところだけを一生懸命アピールする方がいますが、これは逆効果です。
なぜなら、内覧にきた方が売り込まれているという感じを持つと同時に、「だったら、なぜ売るんだろう」という不信感を持ってしまうからです。
もし、伝えたいＰＲポイントなどがある場合には、簡単にいくつかにまとめ、そのうえで内覧者に判断してもらうといった方が好印象につながります。
なお、内覧の時には、あえて悪い箇所を積極的に話す必要はありませんが、大きな問題のある個所についてはあらかじめ不動産屋に報告しておかないと、後日のトラブルにつながります。
売却額の見込みと金融機関との交渉
売却額の見込みについて
売却により見込める金額は、それぞれの売却方法で異なります。
一般的なケースでは、仮に市場価格が3,000万円の場合、「任意売却」では2,400～2,700万円程度での売却が見込めるに対し、「強制競売」では1,800～2,100万円程度の見込みとなることが多いです。
高い額で売却または入札されるほど、その分、残債が減るため、その後の支払いや生活の再建に有利となります。
なお、売却額はそのまま債権者への弁済に充てられるのが原則ですが、事前に交渉することにより、そのうちの50～100万円くらいを移転費用の名目で債務者に残してもらえることもあります。
金融機関との交渉
通常、任意売却の方が短期かつ高額で売却できる見込みが高いため、金融機関でも任意売却の申し出があった場合には、これを承諾するのが普通です。
しかし、物件について次のような事由がある場合には、その同意が得られないこともあります。
■ 物件に複数の権利がついていて、その解消までに時間がかかる
■ 売却により無担保となる後順位の金融機関が反対している
■ 物件について相続問題が発生し、解決できていない
■ 破産手続きや民事再生手続きなどの法的な処理が予定されている
その他
任意売却をする際に次のような事由がある場合には、それぞれ応じた対応が必要となります。
連帯保証人がいる
連帯保証人がいるときに任意売却をするには、連帯保証人の同意が必要となります。
しかし、連帯保証人の同意が取れない、連帯保証人が行方不明などの場合には、任意売却ができなくなってしまいます。
相続が発生している
物件について相続が発生している場合は、その相続人全員の同意がなければ任意売却をすることができません。
そのため、相続人間で争いがある場合には、他の資産で調整する、相続分の一部を金銭で補填するなどにより、まずはその物件の処分を先に行うことを前提に遺産の協議を進める必要があります。
信用保証協会からの借入れである
負債が信用保証協会からの借入れである場合には、任意売却をするためには、信用保証協会の承諾が必要となります。
まとめ
任意売却には、
■ 手続きが簡単にできる
■ 売却が周囲に伝わりずらい
■ 売却額が大きくなりやすい
■ 売却や明け渡しの時期を自分で決められる
などのメリットがありますが、その反面「売却手続きや債権者との交渉は、自分でしなければならない」、「売却するには、一定の関係者の同意が必要となる」といったデメリットもあります。
また、金融機関との約束の中で決められた時間の中で処理をしなければならないため、迅速な手続きが必要となります。
119番資金調達NETでは、事業再生やそれともなって発生する任意売却などについて、このブログではご紹介していないテクニックや注意点についても、直接、その方の状況にあわせてアドバイスしています。
随時、初回の相談無料でご利用いただけますので、お気軽にご相談ください。
※ こちらから電話できます。
