「退職金が出た」、「株を売った」などという方の中には、有利な運用方法として「不動産投資」をお考えの方も多いと思います。
しかし、そんな時にその決意をくじくのが周りからの「やめておけ！」というアドバイスです。
でも、不動産投資は本当にそんなに危険なものなのでしょうか？
この記事では、不動産投資に関する正しいメリットとデメリットの回避法について解説します。
この記事をお読みいただければ、自信をもって不動産投資に踏み切れるだけでなく、物件の見極めもできるようになります。
代表的な不動産投資に反対する意見
不動産投資をするというと、かなり高い確率で周囲から反対されます。
特に奥さんからは、あらん限りの理屈を並べて反対されることが予想できます。
周りが反対する主な理由としては、次のようなものが考えられます。
失敗したら大損をする
奥さんが心配するまでもなく、確かに不動産投資は大きな投資です。
物件選びを間違えれば、ほぼ間違いなく損をするといえるでしょう。
しかし、間違いをするのは正確な知識と情報を身につけずに、いきなり購入してしまうからです。
何の場合でもそうですが、いきなり飛びつけば、たいていの場合で痛い目に会います。
けれど、だとすれば、シッカリと知識と情報で武装した上で、物件を選べばいいだけです。
不動産投資は、素人だからといって必ず失敗するわけではありません。
知識と情報がないから失敗するのです。
あなたみたいな素人にできるはずがない
これまで不動産会社に勤めていた経験がある方以外は、はじめは皆、素人です。
だからこそ、知識を蓄えて望むわけです。
また、多くの物件で不動産経営に成功しているのは、むしろ素人の方です。
たとえ、経験がなくても、十分な知識と情報を蓄えた上で行えば、物件選びはそんなに失敗するものではありません。
物件選びには、法的な知識も必要ですが、何よりもものをいうのは「物件を見た回数」です。
何十回と物件を見れば、どんな素人でも、自然と目利きができるようになります。
融資を受けられないし、返済できなくなる。
普通の人が考える最大のリスクが、おそらくこの「融資が受けられない、返済ができない。」ということでしょう。しかし不動産購入の融資は、通常の事業資金の場合と違って、その内容はかなり形式的なものとなります。
おおまかにいえば、「年収」、「勤務先」、「勤務年数」などの属性がどうか？
「入居率」、「利益の収支」という財務状況の見込みはどうか？
ということで決まってしまいます。
不動産の融資はこのようにドラスティクに審査がされるため、これらの要件を満たした方であれば、通常の融資よりもかえって受けやすいといえます。
また、返済についても、保険の効かない天災にあった、入居者が大挙してでていったということでもない限りそこまでキャッシュフローは悪化しませんし、また、はじめからある程度のリスクを見込んだ計画を立てておく必要があります。
管理ができない、入居者とのトラブルが怖い
通常、オーナー本人は物件の管理はしませんし、するべきでもありません。
管理や住人の対応に時間がとられるだけでなく、精神的にも疲弊してしまうからです。
管理会社は管理のプロなのですから、はじめからそこはプロに任せるべきです。
居住者にもはじめから、修理やトラブルなどはすべて管理会社に任せてある旨を伝えておけば、オーナーに直接連絡がくることはほぼありませんので、このような対応をしておけば問題ありません。
入居者が集まらないのでは？
入居者が集まらないというのは、「物件の立地」と「家賃のバランス」に原因があることがほとんどです。北海道の網走でも満室経営をしている方はいますし、逆に都心の一等地でも入居者集めに苦労している方もいます。
しかし、はじめの段階で、周囲の状況を把握し、家賃をシッカリと設定しておけば、入居者集めはさほど大きな問題とはなりません。
天災被害があるのでは？
地震・水害・火災・台風などといった自然災害に巻き込まれる可能性は0ではありませんけれど、それは普通の住宅についてもありうることです。
これらの災害を意図的に避けることはできませんが、火災や地震保険に加入しておけばたいていのケースで保証をうけることが可能です。
ただし、加入時によく約款を見なかったことによる補償漏れなどのミスには、注意が必要です。
また、河川そばや低地などの立地は避けるなどでも、ある程度のコントロールをすることができます。
空き家が増えているので、将来的に経営が難しくなる。
よく全国的に大幅に空き家が増えているなどの報道がされますが、総務省の調査ではh30時点の空き家の増加率はh25と比較して3.0%の増加にとどまっており、この傾向は約10年前から続いています。
また、空き屋が多いことと入居者が減ることとは、直接の関係はありません。
なぜなら、入居者が多いか少ないかはその地域の状況で決まることで、その地域に空き家が多いか少ないかは問題にならないからです。
したがって、急激に空き家が増えるということはありませんし、それよりも問題は継続して需要のあるエリアを選べているかということにあります。
不動産投資のメリット
不動産は大きな投資ですから、ついネガティブになる気持ちはわかります。
しかし、それは自分の知識や経験に自信がないことによるものであって、これらを克服できれば不動産投資は安定した、効率の良い投資であることがわかります。
不動産投資には、次のようなメリットがあります。
収益性のある資産を残せる
ある程度ローンの返済が済んでいる物件は、借入額の残債よりも売却額が上回るため、貴重な資産となります。たとえ建物の耐用年数が過ぎていたとしてもキチンと管理をしていれば、まだまだ現役で活用できるのが普通です。
また、万が一、オーナーが死亡しても、その不動産を売却しない限りは、ずっと収益を得ることができます。このような安定した収益を出せるのは、不動産しかありません。
さらに、たとえ相続時の資産価値い場合でも、将来的な収益を見込んだ相続設計ができるため遺産分割の協議などもしやすくなります。
家賃が景気に左右されにくい
株や貴金属などはその時の相場により大きく変動するため、安定した資産形成には向きません。
特に、非上場の株式などは売却することが困難ですが、会社に利益が出ていればそれに見合った税金が発生します。
これに対して、家賃相場は、不動産価格が変動してもすぐには変動しないという特性があるため、景気に左右されにくいといった特徴があります。
サラリーマンであっても金融機関から融資を受けやすい
冒頭でもご説明したように、不動産のローンは買主の属性と物件の収益性で、融資審査の大部分が決まります。
なので、通常の事業資金の融資と異なり、事業経歴や過去の財務状況などといった要素があまり重要でなく、先の2点に問題なければサラリーマンであっても、大きな額のローンを組むことができます。
また、経営が順調な場合には、比較的短期間で2棟目や3棟目の資金を借りやすいという特徴もあります。
生命保険の代わりとして利用できる
不動産投資でオーナーが団体信用生命保険（以下、団信）に加入し、ローンの返済期間中に死亡や障害状態になった場合には、その保険金でローンの残高が完済されます。
そのため、万が一の場合の返済を心配する必要がありません。
このように不動産投資をする際に、団信に加入しておけば保険金が支払われるため、これが生命保険のような役目を果たしてくれます。
相続税対策となる
不動産投資で居住用の賃貸物件を所有していると、相続財産が現金の場合と比較して、相続税を下げることができます。
土地の相続税の計算は路線価による評価をもとして行われますが、一般的に路線価は時価の8割程度というのが相場です。
また、アパートのような居住用の賃貸物件については「貸家建付地」として、さらに評価を約2割ほど下げることができます。そのため全体では約64%ほど評価を低くすることができることとなります。
建物についても、固定資産の評価額は時価の約6割となるだけでなく、賃貸中の土地は通常2～3減の評価となるため、こちらについても高い節税効果が見込めます。
手間や時間をかけずに運営できる
一般的な事業の場合には、経営者がかかりきりで運営をしなければなりません。
しかし、不動産投資の場合には、管理業務を管理会社に任せることにより、煩雑な対応をまかせて経営に専念することができます。
また、退去時のリフォームについても、地元の工務店などに任せれば作業の手間がかからないだけでなく、通常の相場より安い費用でリフォームすることができます。
このように管理会社等を上手につかえば、時間と手間を節約できます。
不動産投資のリスクと回避法
不動産投資にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。
特に、不動産の購入には多額の資金がかかるため、やり方を間違えると大きな損失となる可能性かあります。
そのため、投資をする前には、あらかじめデメリットについても十分に把握し、コントロールすることが成功のカギとなります。
投資物件の選定を間違えると損失となる
いうまでもなく、不動産投資で最も重要なのは「投資物件の選定」です。
これを間違えると「収益が出ない」、「管理費や修繕費ばかりかかる」、「売却ができない、できても買いたたかれる」ということになり、収益どころか損失となる可能性もあります。
この解決策としては、「十分なリサーチをする」ということに尽きますが、物件選びに自信がない時には、「専門家にサポートを頼む」や、「あえて見送る」といったことも重要な選択肢となります。
十分な融資が受けられない場合がある
不動産投資でどの程度の融資が受けられるかは、その人の属性と物件の収益性でほぼ決まります。
特に属性については一朝一夕で作れるものではないため、よい属性作りは十分に時間をかけて行う必要があります。
例えば、中堅企業や大手企業にお勤めの方はかなり大きな額の融資を狙うことができますが、脱サラして経営者になったとたん、評価が大きく下がるため、希望額の融資が受けられないということがあります。
したがって、自己資金が少ないという方ほど、在職中に物件を購入することをお勧めします。
空室の発生
不動産投資において、空室の発生は収益を減少させることとなるため、できれば避けたいリスクのひとつです。
とはいえ、入居者の入れ替わりの中である程度の空室が出るのはやむを得ませんし、それが転勤や卒業によるものであるならばさほど気にすることはありません。
しかし、入居者の平均入居年数が短いなどといった場合には、「その物件自体に問題がある」、「近隣に競合する物件が増えている」、「相場と比べて家賃が高くなっている」などの原因が考えられるため、リフォームをする、家賃を下げるなどの対策が必要となります。
家賃の滞納や入居者とのトラブル
家賃の滞納や入居者とのトラブルは、収益を悪化させるだけでなく、物件自体のイメージも低下させてしまうことになります。
そのため、契約時には保証会社を入れることをお勧めします。
保証料はかかりますが、万が一の時の家賃を心配しないでいいのは大きな安心材料となります。
また、住人とのトラブルについては、当事者同士で対応すると、感情面から収まりがつかなくなることも多く、その意味でも自分で行うメリットがあまりありません。さらにケースによっては法的手段を取らなければならないこともありますが、その処理をするのは大きな精神的な負担となります。
したがって、これらのトラブルについては、契約書にその旨をシッカリと明記し、入居者にも納得してもらったうえで、直接の対応は管理会社に任せた方が世でしょう。
物件の値下がり等のリスク
物件によっては地域性などの原因により、買った時よりも値下がりしてしまうものもあります。
また、建物については、年数により経年劣化するのは仕方ありませんが、管理や修繕が不十分だと、外壁のひび割れ、雨漏り、土台の腐食などにより、大きく資産価値を下げることととなります。
しかし全国の住宅地の平均価格は、２０１３年以降は微増傾向にあり、特にマンションについては大幅な値上がり傾向にあります。今後もこの傾向がずっと続くとはいえませんが、あるかないかわからないリスクのために投資をしないというのは本末転倒です。
不動産投資は短期の転売目的でするものではなく、長い期間収益を確保するために行うものですから、短期的な値動きに惑わされることなく、資産を作るという視点で取り組むべきものです。
また、外壁などの痛みについては、事前に調査をすれば見つけることが可能ですので、早めに対応すれば価値の低下を食い止めることができます。
まとめ
不動産投資はリスクばかりが目につきやすいですが、投機的な取引と違ってシッカリとリサーチをして臨めば、むしろ継続して収益を生み出し、相続時にも活用できる優秀な投資方法です。
とはいえ、物件ついての目利きができるようになるまで時間がかかる他、融資のための属性を整えなければならない場合にはその準備も必要となります。
さらに、メリットだけでなく、収益性の低い物件を購入してしまう、継続して空き室が発生するなどといったリスクもあるため、人任せにせずに自分でシッカリと知識や情報を集めて取り組むというのが失敗のない方法といえます。
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