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    「任意売却」と「競売」の違い



 「任意売却」と「強制競売」の相違点

    信用保証協会により代位弁済をされた際には、状況によっては自宅や工場の売却をしなければ
    ならない場合もあります。

    しかし、このときにどのような方法や対策を選ぶかによって、その後に手元に残る額や残債の
    額に大きな違いを生じることとなりますが、そのやり方には「任意売却」と「強制競売」とい
    う2つの方法があります。

    一つ目の「任意売却」とは、通常の方法と同じく、不動産屋を通じて売却するというものです。
    これに対して、「強制競売」とは、裁判所によって強制的に行われる売却をいいます。


     【「任意売却」と「強制競売」の相違点】


              「 任 意 売 却 」     「 強 制 競 売 」

     方   法   市中の不動産屋に依頼    裁判所より「強制競売の開始決定
                           通知」が届くことにより開始

     希 望 額   自分の希望する価格で    裁判所が最低売却価格を決定
             の売り出しが可

     売 却 額   一般的な市場価格      市場価格の60~70%以上

     手 残 額       多い             少ない
     
  

    このように内容に違いはありますが、通常、売却額が高くなりやすいのは「任意売却」です。

    なぜなら、裁判所が手続きに介入せず手間がかからない上に、市場価格で売れる可能性が高い
    からです。



    仮に市場価格が3,000万円の場合、「任意売却」では2,400~2,700万円程度での売却が見込
     めるに対し、「強制競売」では1,800~2,100万円の売却見込となります。

    その差は600万円にもなります。この600万円は信用保証協会への弁済に充てられますが、強
    制競売の場合と比較すると、その分だけ売却後の債務が減ることになります。



    また、強制競売の場合には、その他にも「裁判関連の費用がかかる」、「強制競売の事実が周
     囲に知られてしまう可能性がある」などのデメリットがあります。





   「任意売却」のデメリット


    とはいえ「任意売却」の場合であっても

     ・ 手続きや交渉が煩雑であるため、売却までにある程度の時間がかかる。

      裁判所が行う強制競売と異なり、任意売却の場合は、債権者の同意の取得や買受人
      探し、契約手続きなどについては売り手側で行わなくてはなりません。また、一般
      的には、入札が行われた後には任意売却を認めてもらえなくなるため、この時まで
      に売買を成約させる必要があります。


     ・ 信用保証協会の同意が必要。

       任意売却をする場合には、原則として債権者である信用保証協会の同意が必要とな
       ります。しかし、これを認めていない場合もあるため注意が必要です。


     ・ 内覧などのためプライバシーが侵害される可能性がある。

       任意売却の場合には、物件の買受希望者が現れた場合には、物件を内覧させなけれ
       ばなりません。そのため、プライバシーの一部を他人に見せなければならないこと
       や、その事実が周囲に漏れる可能性があります。


     ・ 任意売却に精通した業者でなければ、思うような結果が得られない。
    
    などのデメリットがあります。

     


    そのため任意売却で物件を売却し、希望額通りに処分したいというのであれば、最低でも6ケ
    月前くらいから準備をする必要があります。

                          ➙ 「保証人がいる場合の対処法」に続く。




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