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                    登記手続きでトクする方法



      不動産の登記は、高額の資金調達をする際には何かとついてまわるものです。

       そこで、ここでは、最もポピュラーな「抵当権」と「根抵当権」の違いの他、
       その抹消手続きの方法についてご紹介します。

       資金調達がうまくいったら、ついでに登記の手続きも覚えてトクしましょう!

      ※ 金融機関によっては借主が自分で手続きすることを認めないところもあります。  
        事前に確認してください。




  
    抵当権とは?

  
    抵当権とは、一回きりの継続性のない借入れの場合に土地や建物等に設定され
       る権利(担保物権)の一種です。 住宅ローンなどによく利用されます。




    抵当権の特徴

    
  抵当権では一度登記された後に、さらに金額を追加するという増額登記をする
       ことはできません。

         そのため、後日、追加で融資を受けた場合には、その度、新たな設定の登記が
       必要となります。

        ※ たとえば仮に、はじめ1,000万円を借りて登記をした後、新たに500万円
          を借りた場合には、さらに500万円の借り入れについて登記が必要となり
          ます。
          そのため、このケースでは、登記簿上には2つの抵当権の登記がされます。


        抵当権の登記は、返済が終われば本人の申請にもとづいて抹消されますが、仮に
        いったん返済した後に同額を借りる必要が生じた場合でも、前の抵当権の登記を
        流用することはできません。          

       この場合には、前の抵当権を一度抹消した上で再度、同額の抵当権の設定登記を
       行うことが必要となります。



    根抵当権とは?

  
    これに対して根抵当権とは、継続する取引(商売上の仕入れ取引など)から生じ
       る債務(借り入れ)について、はじめに約定した限度額(極度額)の範囲内でな
       らば何回でも担保できる権利です。



    根抵当権の特徴

  
    例えば、事業を行うために1億円の根抵当権の設定を行なうとします。

       この場合には、初回時に6千万円を借りても、その後、残りの4千万円について
       は枠(ここでは1億円)がいっぱいになるまで(例えば、2回目に3千万円、3回
       目に1千万円)、何度でも借りたり返したりすることができます。

       この点が抵当権と大きく異なる特徴です。

         また、いったん全額を返済してもその登記を抹消しない限りは、何度でも同じ
       枠を利用して借入れをすることができます。

       ※ 抵当権の場合は、そのたびごとに抹消が必要




    根・抵当権のメリットとデメリット


    
メ リ ッ ト

     
資金調達をする上でこの2つの権利を比較した場合、最も異なるところは、

       ・ 税金の負担(登録免許税と印紙税)  と
       ・ プロ(司法書士)に支払う費用の負担

       です。

         先ほども説明したように、抵当権は追加の借入れごとに設定・抹消という手順を
       繰り返さなければならないため、これらの費用がそのたびにかかります。

       しかし、根抵当権については、金額の追加をしても極度額内ならば変更の登記は
       不要なので、何度も資金調達をする場合には、費用の総額に大きな差を生じるこ
       ととなります。




    デ メ リ ッ ト

  
   根抵当権は、いったん設定されると一定の特別な事由が生じるまで、極度額を上限
      として日々の取引で生じる債務を継続的に担保することになります。
   
      このため登記簿に記載された金額(極度額)を見ただけでは、現時点で総額いくらの
      金額を借りているのかは、本人とその金融機関にしかわかりません。

      例えば、極度額が1億円の根抵当権を設定した場合、実際には5千万円しか借りて
      いなくとも、登記簿のではあたかも1億円を借りているように見えてしまいます。

      ※ この場合の実際上の債務額は5千万円だけです。


      これは結果として、債務者本人にも不利益をもたらすことがあります。
  
      なぜなら、この土地の評価額が、仮に1億円だとすれば、実質的には5千万円の
      借入れであっても、この登記簿を見た他の債権者からは担保の余力なしと判断さ
      れてしまうからです。
   




    根・抵当権の抹消手続き


       (根)抵当権の一般的な登記手続きとしては、主に「設定登記」と「抹消登記」の
      2つがありますが、「設定登記」は難しく、また、通常は金融機関が借主にこれを
      行なわせることはありません。

      ですので、ここでは比較的金融機関の同意が得られやすい「抹消登記」の手続きに
      焦点を絞って解説したいと思います。


      通常、金融機関では返済が終了すれば、(根)抵当権抹消書類として次のものが交付
      されます。

       ① 登記済証(法務局の登記済みの印が押されたもの)
       ② 金融機関の代表者の資格証明書(作成後3ケ月以内)
       ③ 抹消登記の委任状

      これに以下のものを登記申請書に添付して法務局へ提出します。
       ④ 自分が法人の場合には代表者の資格証明書(作成後3ケ月以内)


                 
具体的な手順は以下の通りです。


      ① まず、対象となっている不動産に関する「登記事項証明書」※1 または 「要約書」※2 を
        その不動産を管轄する法務局で取得します。


         ※1 コンピュータで処理をしている法務局で発行される、従来の登記簿謄本に代わるものです。
          ※2 同じく従来の登記簿の閲覧にかえて発行されるものです。

         管轄の法務局がわからない場合は、法務省のHPを参照するか、もしくは電話で法務局(どこでも
         構いません)に問い合わせることにより知ることができます。

       
 
    ② 登記済証に記載された「不動産の表示」と、登記事項証明書(または要約書)の記載内容が
        一致しているかを確かめます。


         不動産が複数ある場合は、その数分についての登記事項証明書(もしくは要約書)を取得します。

         このときのポイントは、次の2点です。

         ・ (根)抵当権者(金融機関)の商号や住所に変更がないか?
              → 原因としては、合併や住所の移転など

         ・自分の氏名や住所が設定時と比べて変更されていないか?
              → 原因としては、結婚・離婚や住所の移転など

          ※ 変更がある場合はそれに応じた手続きが必要となりますので、専門家にご相談下さい。


  
    ③ 委任状を作成します。

         ・ 金融機関発行の抹消登記用委任状には、通常、訂正印がないので注意が必要です。  
           (もし、間違えた場合は、金融機関から訂正印をもらう必要があります。)

         ・「登記の原因」の日付と記載事項は、金融機関の委任状に記載されている内容にあわせて記入
          してください。

         ・不動産の表示の部分は、登記事項証明書等に記載されたものと同じ内容を記入します。


       登記申請書を作成します。

        現在、登記申請書は従来のB4縦書きからA4横書きに変更されています。
 
        委任状及び登記申請書の記載例については、民事局の下記のページを参考にして下さい。    
       
         【登記申請書の様式及びその説明】      

           オンライン庁用  (8)抵当権抹消登記申請書   http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

          ※ 書式の内容は不動産の管轄がオンライン庁か非オンライン庁かで変わります。
             非オンライン庁の管轄の法については、非オンライン庁用の書式を参照ください。
             いずれに該当するかについては、法務局にご確認ください。


     
注意点としては


       ・ 登記の申請は、郵送で行うことができるようになりました。

       ・ 登記の目的に記入する番号は、今回抹消する抵当権の設定登記の時に付けられている登記簿
         上の順位番号を記載します。

       ・ 申請書に押す本人の印鑑は認印でOKです。(法人の場合は代表者印)

       ・ 申請書に記載する住所と氏名(権利者、義務者ともに)は、登記事項証明書に記載されているも
         のと同一でなければなりません。

         登記上の住所、氏名が現在のものと相違する場合には、抹消登記の前提として変更の登記が
         必要となるので、専門家または法務局に確認してください。

        ・ 金融機関の資格証明書は原本還付を求められることが多いので、その場合はコピーしたものを
         添付して、原本は法務局に提示します。

         なお、この場合には、コピーに赤字で「原本還付」と記載しておきます。
         登記申請書を提出し終わったら、原本は金融機関に返却します。
    
       ・ 申請日は法務局に申請する当日の日付を記入します。

       ・ 抹消登記の登録免許税は、土地または建物の数1個ごとに1,000円です。

         法務局内の印紙売り場または郵便局で購入した「収入印紙」をA4の白紙に貼り付けて申請書等
         の書類と一緒に提出します。

         このとき印紙には、消印はしないでください。(消印は法務局側で行います。)

         また、印紙売り場では「登記印紙」(登記事項証明や要約書をとるときに必要)も販売しているので
         間違えないように購入してください。


      ⑤ 民事局HPの注意事項を参考にして申請書を記載したら、添付書類と一緒に左綴にして管
        轄の法務局へ提出または郵送します。



      ⑥ 法務局では、登記完了の目安日を「補正日」として窓口に表示しています。
        
この日までに「補正あり」との連絡がなければ、登記は完了です。


      その後は、要約書などをとって、設定登記が確実に抹消されているかを確認して下さい。

      また、この際には窓口に申し出て、抵当権抹消登記の登記済証(申請時に不要とチェックした場合を除
      く)の返却を受けるのを忘れないで下さい。

      もし、申請に不備がある場合はこれを訂正する必要があるので(補正)、申請書に押したものと同じ印鑑
      を法務局へ持参して係員の指示を仰いで下さい。(郵送による訂正は不可)
 


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